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名为卖房,实为借款,合同效力如何?

www.paly.gov.cn 临沭县委政法委 发布时间:2018/12/14 17:44:07 大 中 小 论坛


 近日,临沭县人民法院受理了这样一起案件,两当事人之间存在借贷关系,为保证借款人能够按时履行到期还款的义务,双方签订了一份房屋买卖合同,借款人向出借人出具了一份内容为收到房款的收据。债权到期后,借款人未按时还款,双方就合同内容产生了纠纷,诉至法院。

 出借人胡某持有双方签订的房屋买卖合同,以及借款人邵某为其出具的收款收据,要求邵某履行合同内容,协助其办理房屋过户手续。借款人邵某主张房屋买卖合同下方注明“第二次抵押无效,本次为第一次”,双方签订房屋买卖合同的目的是以该房屋为借款提供担保,合同的实质应为担保合同而非房屋买卖合同。对注明的内容,胡某不能进行合理解释。

 临沭县人民法院审理后认为,双方签订房屋买卖合同的目的是为借款提供担保,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条  “当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”的规定,承办法官向胡某进行了释明,但胡某拒不变更诉讼请求,法院裁定驳回了胡某的起诉。

 >>法官释法:

 在实务中,当事人经常会以订立买卖合同的方式担保借贷债权,但《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定明确确定了该类合同作为担保合同的效力,否定了其作为买卖合同的内容。很多人不理解为什么法律不支持白纸黑字的合同,却要作这样一个变通性规定,论其中原由,主要是为了保护民法公平公正、等价有偿的原则。一方面,防止债务人受经济困难所迫,造成价值转移失衡,损害债务人的利益;另一方面,防止债权人对合同标的物价值有误解或者债务到期时合同标的物大幅度贬值,损害债权人利益。

 因此,若出借人以此诉请借款人履行买卖合同义务,法院不予支持,法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。法院按照借款合同审理作出生效判决后,若借款人不履行生效裁判文书确定的给付义务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得价款,少于应偿还借款本息的部分,出借人有权主张补偿,多于应偿还借款本息的部分,借款人有权主张返还。但当事人拒绝变更诉讼请求的,人民法院应裁定驳回起诉。矫亚伦  赵德利

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